전세보증금을 못 돌려받을 때: 임차권등기명령·지급명령·HUG 보증
일반 법령 안내 · 법령 확인 · 공식 출처 6곳(아래 '확인일·출처')
결론부터
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이사 가기 전에 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마치는 것이 먼저입니다. 등기가 끝나면 이사·전출을 해도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
- 돈을 받아 내는 절차는 따로입니다. 다툼이 적으면 지급명령, 다툼이 있으면 보증금반환 소송을 거쳐 판결 등 집행권원으로 경매를 신청합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입했다면 HUG의 보증이행 안내에 따라 청구합니다. 가입은 계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 됩니다.
근거 조문
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청할 수 있고(제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 그 전에 갖춘 대항력·우선변제권은 대항요건을 잃어도 유지됩니다(제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).
- 주택임대차보호법 제3조 제1항: 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(대항력).
- 주택임대차보호법 제3조의2: 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있고(제2항), 판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다(제1항).
- 주택임대차보호법 제4조 제2항: 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
- 민사소송법 제462조~제474조(독촉절차·지급명령), 민사소송 등 인지법 제7조 제2항(지급명령 인지액).
- 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회): 보증금 반환 분쟁도 조정 대상입니다.
절차 한눈에 보기
| 단계 | 누가·어디서 | 준비 서류 | 비용 | 기한·시점 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 반환 요구 기록 남기기 | 임차인 → 임대인(내용증명 우편 등) | 계약서, 보증금 송금 기록 | 우체국 수수료 | 계약 종료 전후 |
| 2. 임차권등기명령 신청 | 임차인 → 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원 | 신청서, 임대차계약서, 주민등록 등 대항력·확정일자 소명 자료 | 법원 안내 금액(임대인에게 청구 가능) | 임대차가 끝난 뒤 |
| 3. 등기 확인 후 이사 | 임차인(등기사항증명서로 확인) | 등기사항증명서 | 발급 수수료 | 등기 완료 뒤 전출 |
| 4-1. 지급명령 | 임차인 → 임대인 주소지 등 관할 법원(민사소송법 제463조) | 지급명령 신청서 | 소장 인지액의 1/10 + 송달료 | 임대인은 송달 후 2주 안에 이의 가능 |
| 4-2. 분쟁조정 | 당사자 → 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 지부 등) | 조정 신청서 | 위원회 안내 | 소송 전 선택 |
| 5. 강제경매 | 임차인 → 집행법원 | 확정된 지급명령·판결 등 집행권원 | 경매 비용 예납 | 집행권원 확보 뒤 |
기한과 금액
| 항목 | 법에 정한 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 대항력 발생 | 인도 + 주민등록을 마친 다음 날 | 주택임대차보호법 제3조 제1항 |
| 지급명령 이의신청 | 송달받은 날부터 2주 안(불변기간) | 민사소송법 제470조 |
| 지급명령 인지액 | 소장에 붙일 인지액의 10분의 1 | 민사소송 등 인지법 제7조 제2항 |
| HUG 반환보증 가입 시기 | 신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전 | HUG 상품 안내 |
| HUG 반환보증 대상 보증금 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 | HUG 상품 안내 |
보증금 2억 원을 지급명령으로 청구한다면 소장 인지액은 2억 원 × 1만분의 40 + 5만 5천 원 = 85만 5천 원이고, 지급명령 인지액은 그 10분의 1인 8만 5,500원입니다(민사소송 등 인지법 제2조·제7조로 계산, 송달료 별도). 실제 납부액은 법원에서 다시 확인하세요.
임차권등기명령은 보증금을 대신 받아 주는 제도가 아니라 이사한 뒤에도 순위를 지키게 해 주는 장치입니다. 등기가 끝나기 전에 전출하면 대항력이 끊길 수 있으므로, 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤 이사하는 순서가 중요합니다. 또 등기가 끝난 집에 나중에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로(제3조의3 제6항), 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워져 협상에 영향을 주기도 합니다.
자주 묻는 질문
계약 만료 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
법 문언은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우"입니다. 계약이 끝났는지(갱신 거절 통지, 묵시적 갱신 뒤 해지 통지 후 3개월 경과 등)는 사정에 따라 다르므로, 신청 전에 계약 종료 시점을 먼저 확인하세요.
임차권등기를 하면 보증금이 바로 들어오나요?
아닙니다. 등기는 대항력과 우선변제권을 지키는 절차이고, 돈을 받으려면 임대인의 반환, 지급명령·소송 뒤 강제집행, 반환보증 이행 청구 가운데 하나를 따로 진행해야 합니다.
지급명령과 소송 중 무엇이 나은가요?
지급명령은 서류만으로 진행되고 인지액이 소송의 10분의 1이지만, 임대인이 2주 안에 이의를 내면 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제472조). 임대인이 다툴 것이 분명하면 처음부터 소송을 택하기도 합니다. 내 사정에 맞는 선택은 상담기관에서 확인하세요.
HUG 보증에 가입하지 않았으면 지금 가입할 수 있나요?
HUG 안내상 신규 계약은 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다. 이미 그 시점이 지났거나 계약이 끝났다면 가입 대상이 아닐 수 있으니 HUG(1566-9009)에서 확인하세요.
공식 안내·신청처
- 대한법률구조공단 132 · klac.or.kr (주택임대차분쟁조정위원회도 공단 지부 등에 설치, 주택임대차보호법 제14조)
- 주택도시보증공사(HUG) 1566-9009 · 전세보증금반환보증 안내 (보증이행 청구 요건은 HUG '보증이행안내'에서 확인)
- 법원 전자소송 ecfs.scourt.go.kr: 민사소송·민사집행 서류는 사용자 등록 뒤 전자문서로 낼 수 있습니다(민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 법률 제3조·제5조·제6조).
관련 계산기
- 부동산 중개보수 계산기: 새 집을 구할 때 낼 중개보수 상한
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확인일·출처
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법(2026.1.2. 시행본) 제3조·제3조의2·제3조의3·제4조·제14조 — 확인 2026-11-11
- 국가법령정보센터 민사소송법 제462조·제463조·제468조·제470조·제472조·제474조 — 확인 2026-11-11
- 국가법령정보센터 민사소송 등 인지법 제2조·제7조 — 확인 2026-11-11
- 국가법령정보센터 민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 법률 제3조·제5조·제6조 — 확인 2026-11-11
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내(보증 대상·신청기한·전화) — 확인 2026-11-11
- 대한법률구조공단 누리집(법률구조 전화 132) — 확인 2026-11-11
이 안내를 읽을 때
일반적인 법령 안내이며 개별 사건 판단·자문이 아닙니다. 내 사건은 대한법률구조공단(전화 132, 통화료 발신자 부담) 또는 변호사와 상담하세요.
생활계산소 운영자 '쟁이'가 AI(Claude)의 도움을 받아 법령 원문과 공공기관 안내를 대조해 정리했습니다. 운영자는 변호사가 아닙니다. 법령은 바뀔 수 있으니 신청 전에 각 기관 안내와 국가법령정보센터 원문을 다시 확인하세요. 잘못된 내용은 문의로 알려 주시면 고칩니다(개별 사건 질문에는 답하지 않습니다).