계약갱신요구권과 전월세 5% 상한: 언제, 몇 번, 얼마까지

일반 법령 안내 · 법령 확인 2026-11-11 · 공식 출처 3곳(아래 '확인일·출처')

결론부터

주택 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에 적힌 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이 권리는 1회만 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년으로 봅니다.
갱신 때 보증금·월세 증액은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 시·도가 조례로 이보다 낮게 정할 수 있습니다.
임대인이 '실제 거주'를 이유로 거절한 뒤 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다.

근거 조문

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등): 제1항 거절 사유 9가지, 제2항 1회 행사·2년, 제3항 동일 조건(차임·보증금은 제7조 범위에서 증감), 제4항 해지는 제6조의2 준용, 제5항·제6항 실거주 거절 뒤 제3자 임대 시 손해배상.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 등을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(묵시적 갱신, 기간 2년).
주택임대차보호법 제6조의2: 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권): 증액 청구는 약정 금액의 20분의 1 초과 금지(제2항), 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 증액 청구 금지(제1항).
주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조: 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 넘지 못합니다.
주택임대차보호법 제10조의2: 상한을 넘겨 낸 금액은 반환을 청구할 수 있습니다.

절차 한눈에 보기

단계	누가·어디서	준비	비용	기한
1. 만료일 확인	임차인(계약서)	계약서의 기간	없음	만료 6개월 전이 되기 전에 미리
2. 갱신 요구	임차인 → 임대인	문자·메일·내용증명 등 기록이 남는 방법	내용증명은 우체국 수수료	만료 6개월 전 ~ 2개월 전
3. 증액 협의	임차인·임대인	기존 보증금·월세, 시·도 조례 확인	없음	갱신 계약 때
4. 거절을 받았다면	임차인 → 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원	거절 통지, 사유 자료	위원회·법원 안내	사정에 따라

기한과 금액

항목	내용	근거
갱신 요구 기간	만료 6개월 전부터 2개월 전까지	제6조의3 제1항, 제6조 제1항
행사 횟수·갱신 기간	1회, 2년	제6조의3 제2항
증액 상한	약정 차임·보증금의 20분의 1	제7조 제2항
전월세 전환율 상한	연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽	제7조의2, 시행령 제9조
묵시적 갱신 뒤 해지 효력	임대인이 통지 받은 날부터 3개월	제6조의2 제2항

계산 예: 보증금 3억 원 전세를 갱신할 때 올릴 수 있는 최대 금액은 3억 원 × 1/20 = 1,500만 원입니다. 월세 100만 원이면 최대 5만 원입니다. 보증금과 월세가 함께 있을 때 어떻게 비교하는지, 조례로 정한 상한이 있는지는 해당 시·도와 상담기관에서 확인하세요.

거절 사유에는 2기 차임액 연체, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주 등이 있습니다(제6조의3 제1항 각 호). 실거주 거절 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상액은 합의가 없는 한 '환산월차임 3개월분', '새 임대로 얻은 환산월차임과의 차액 2년분', '실제 손해액' 중 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

자주 묻는 질문

묵시적으로 갱신된 것도 갱신요구권을 쓴 것으로 보나요?

제6조의 묵시적 갱신과 제6조의3의 갱신요구는 조문이 다른 별개의 제도입니다. 다만 구체적 사안에서 어느 쪽으로 볼지는 통지 내용과 시기에 따라 달라질 수 있으니, 다툼이 생기면 상담기관에서 확인하세요.

갱신된 계약 중간에 나가려면 어떻게 하나요?

갱신요구권으로 갱신된 계약의 해지에도 제6조의2가 준용되므로(제6조의3 제4항), 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

5%를 넘겨 올린 계약서에 이미 서명했어요.

제10조는 이 법에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하고, 제10조의2는 증액 비율을 넘겨 낸 금액의 반환 청구를 정하고 있습니다. 내 계약이 여기에 해당하는지는 계약 경위에 따라 다르니 상담기관에서 확인하세요.

공식 안내·신청처

대한법률구조공단 132 · klac.or.kr (주택임대차분쟁조정위원회는 공단 지부 등에 설치, 제14조)
법령 원문: 국가법령정보센터 주택임대차보호법

확인일·출처

국가법령정보센터 주택임대차보호법(2026.1.2. 시행본) 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2·제10조·제10조의2·제14조 — 확인 2026-11-11
국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 확인 2026-11-11
대한법률구조공단 누리집(전화 132) — 확인 2026-11-11

이 안내를 읽을 때

일반적인 법령 안내이며 개별 사건 판단·자문이 아닙니다. 내 사건은 대한법률구조공단(전화 132, 통화료 발신자 부담) 또는 변호사와 상담하세요.

생활계산소 운영자 '쟁이'가 AI(Claude)의 도움을 받아 법령 원문과 공공기관 안내를 대조해 정리했습니다. 운영자는 변호사가 아닙니다. 법령은 바뀔 수 있으니 신청 전에 각 기관 안내와 국가법령정보센터 원문을 다시 확인하세요. 잘못된 내용은 문의로 알려 주시면 고칩니다(개별 사건 질문에는 답하지 않습니다).